Договор уступки прав требования (ДУПТ)

ДУПТ (договор уступки прав требования) — это юридический инструмент, который используется для переуступки прав на недвижимость, приобретенную по договору долевого участия (ДДУ). Проще говоря, это когда покупатель квартиры в новостройке передает свои права другому лицу до момента государственной регистрации собственности.

Такой подход широко используется в тех случаях, когда у первоначального дольщика изменились планы, или когда объект стал более привлекательным на стадии строительства и появился интерес со стороны новых покупателей.

ДУПТ — это не просто перепродажа квартиры, а переуступка прав требования на получение недвижимости от застройщика. При этом обязательства по оплате (в том числе по ипотеке, если она есть) могут переходить к новому покупателю, но это требует согласования с банком и застройщиком.

‍

Плюсы и минусы сделок с квартирами по ДУПТ

Переуступка по ДДУ — это удобный механизм, но как и у любого юридического инструмента, у него есть свои преимущества и риски.

Плюсы:

1. Возможность приобрести жилье по привлекательной цене. Часто уступка предлагается по цене ниже рыночной.
2. Экономия времени. Объекты на этапе завершения строительства быстрее вводятся в эксплуатацию.
3. Инвестиционный интерес. Можно купить на раннем этапе и перепродать позже с прибылью.
4. Гибкость. Упрощенный процесс сделки по сравнению с классической куплей-продажей готовой квартиры.

Минусы:

1. Юридическая сложность. Сделка требует внимательной проработки: от проверки документации до уведомления застройщика.
2. Необходимость согласования с банком. Если квартира приобреталась по ипотеке, потребуется одобрение от кредитной организации.
3. Риски изменения условий договора. Новый дольщик принимает на себя все обязательства первоначального, включая штрафы, пени и пр.
4. Комиссии. Иногда застройщики требуют оплату за оформление уведомления о переуступке.

‍

Как оформить договор продажи по переуступке

Оформление договора уступки на квартиру в новостройке — процесс, требующий юридической точности. Пропуск одного шага может обернуться проблемами при регистрации или даже утратой прав на объект.

Основные шаги:

1. Проверка правоустанавливающих документов. Убедитесь, что первоначальный дольщик действительно имеет право на уступку.
2. Уведомление застройщика о переуступке прав требования. Согласно закону, застройщик должен быть уведомлен в письменной форме. Без этого Росреестр может отказать в регистрации.
3. Согласование с банком (если есть ипотека). В случае оформления договора уступки по ДДУ с ипотекой, требуется одобрение кредитора на изменение заёмщика.
4. Подписание ДУПТ. Стороны заключают договор в письменной форме. Он должен содержать:
   
   • сведения о первоначальном ДДУ
   • данные сторон
   • объем уступаемых прав
   • цену договора
   • информацию об ипотеке, если применимо
5. Государственная регистрация. Переуступка регистрируется в Росреестре, после чего новый дольщик официально становится участником долевого строительства.

Дополнительные советы:

• Обратитесь к юристу или нотариусу, особенно если есть ипотека или спорные моменты.
• Проверьте, не наложены ли аресты или ограничения на объект.
• Сохраняйте все документы и уведомления — они могут понадобиться при возникновении споров.

ДУПТ — это инструмент, который позволяет гибко управлять инвестициями в недвижимость на стадии строительства. Он дает возможность выйти из проекта до завершения стройки или, наоборот, войти в него на выгодных условиях. Однако при всей своей привлекательности такие сделки требуют внимательности и юридической грамотности.