Ретроспектива 2024: испытания — это не преграды, а возможность для роста
Все основные события и изменения в сфере недвижимости в прошедшем году
Давайте оглянемся назад и посмотрим, что было в 2024 году. Вспомним все те испытания, с которыми пришлось столкнуться застройщикам и не только, настроения рынка и решения, к которым в итоге приходили.
Ничего не происходит бесследно, поэтому начнем из затакта.
Американские горки в условиях ипотеки начались еще в декабре 2023 года. Изменения коснулись первоначального взноса и лимитов по льготным программам. Часть стоимости квартиры, которая приходится на ПВ льготных программ выросла на 5% и стала составлять 20%, а после — все 30%. Лимиты выровнялись, теперь для всех регионов, в том числе для Москвы и Санкт-Петербурга, они составляли 6 млн.
Последний месяц года — период планирования и прогнозов, составления бюджета. Именно поэтому декабрьские изменения не были неожиданностью для застройщиков.
Первый квартал: противостояние
Ключевая ставка: 16%
Тихой поступью за январские праздники на рынок пришел конфликтоген. Чтобы компенсировать изменения в ключевой ставке, а также сохранить лимиты, банки решили вводить комиссии за льготную ипотеку для застройщиков. Такое решение должно было разделить ношу банков. Однако оно же привело к перекладыванию груза на плечи клиентов.
С этого момента началась открытая конфронтация между банками и застройщикам. Некоторые банки отказались от ввода комиссии, например, Дом.РФ или ВТБ. Но были и те, кто метался из стороны в сторону. В какой-то момент часть застройщиков объявила, что прекращает взаимодействие с банками, которые ввели комиссии.
Поток заявок перераспределился: застройщики стали запрашивать ипотеку в других банках. Многие были просто технически не готовы к кратному увеличению заявок. И из-за этого упала скорость одобрения, и выросла доля зависших заявок. Естественно, изменился и рейтинг банков.
Ближе к концу квартала ситуация стабилизировалась. Быстро закончившиеся в начале года лимиты на льготную ипотеку были пополнены. А банки и застройщики пришли к компромиссу, как и прогнозировали эксперты.
Бдительность не повредит
Следующая важная точка первого квартала — ПДН. Банки напомнили застройщикам о существовании этого показателя. И с 1 марта ПДН стал одной из основных метрик, на которую банки обращают внимание при одобрении клиента. Так было всегда, но с этого момента контроль усилился.
Второй квартал: ажиотаж
Ключевая ставка: 16%
В начале второго квартала кто-то продолжал пугать и пугаться комиссий, но в основном все сконцентрировались на насущном вопросе. Впереди нас ждала отмена Господдержки 2020.
Маркетологи девелоперов использовали отмену Господдержки в качестве драйвера продаж. В каждом баннере, в каждом рекламном креативе мы слышали, что нужно успеть взять по самым выгодным условиям. Это сработало: количество заявок во втором квартале кратно возросло и стало самым большим за последние два года.
Все, кто хотел, успели запрыгнуть в последний вагон. К концу квартала некоторые банки приостановили выдачу этой льготной программы, хотя дата Х еще не наступила. Причина была простой — закончились лимиты.
Третий квартал: перемены
Ключевая ставка: 16↗18↗19
Дата Х — начало третьего квартала и отмена Господдержки. Все об этом знали, но никому не было приятно. Новости кишели устрашающими прогнозами и повторяли одно и то же. Некоторые даже перестали верить в ипотеку, как в инструмент. Один из банков заявил, что прекращает выдачу данного типа кредита, но позже одумался.
Но новостям лишь бы пошуметь. Сфера недвижимости одна из старейших и самых стабильных отраслей нашей страны. Девелоперы преодолевали и не такие испытания. А что касается этой ситуации, стратегия была готова заранее.
Предупрежден — значит вооружен
Следом за отменой Господдержки последовали изменения условий по двум другим льготным программам. Ключевые, но не единственные пункты:
- чтобы оформить семейную ипотеку, нужно иметь хотя бы одного ребенка в возрасте до 6 лет или двух и более несовершеннолетних
- а для IT-ипотеки аккредитованная компания должна быть зарегистрирована не в Москве и Санкт-Петербурге
Масла в огонь подливала поднимающаяся процентная ставка. Людей, которые могут позволить себе стандартную ипотеку, становилось все меньше. Для того чтобы оформить такой кредит, у клиента должен был быть доход не менее 247 000 рублей в Москве и не менее 136 000 рублей в регионах.
На помощь застройщикам пришла субсидированная ипотека, которая представляет собой договоренность между застройщиков и банком.
Все ждали новых условий по льготным программам, поэтому первую неделю июля застройщики выжидали. Но после оглашения программы стали набирать оборот и уже к концу июля заработали на полную мощность.
Отступление к технологиям
Следующее интересное событие третьего квартала — появление совершенно новой технологии в сфере недвижимости. Ипотечный маркетплейс, который на сегодняшний день уже был протестирован 4 застройщиками, выдал ипотечных кредитов на сумму более 150 млн.
Сама идея такой платформы зародилась еще давно, но из-за проблем в 1 и 2 квартале получила второе дыхание. Мы увидели, что многие банки не справляются с объемом заявок. А клиенты ждут своей очереди по 2 месяца, чтобы оформить документы в банке. Проблема решаема — нужен онлайн-формат, но по условиям задачи есть 115-ФЗ. А это значит, что нужно просто подобрать верный способ решения. Таковым и стал ипотечный маркетплейс
Функционал ипотечного маркетплейса предполагает:
- возможность выбора наилучшей банковской программы в каталоге
- идентификацию клиента
- заключение сделки и подписание договора
И все это удаленно.
Цикл сделки сокращается до 1 дня, а поездки в банк и бумажные документы больше не нужны. Из особенностей — идентификация происходит один раз и позволяет оформлять кредит у любого банка, подключенного к маркетплейсу.
Немного про закон
Еще одна точка третьего квартала — небольшие изменения в законодательстве, которые коснулись ответственности застройщиков и гарантий прав дольщиков. Теперь закон «О защите прав потребителя» не действует на отношения данного типа, оставляя регулятором только закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
В сам закон также были введены правки. Теперь минимальный гарантийный срок со дня передачи объекта недвижимости собственнику составляет не 5 лет, как это было раньше, а всего 3 года.
Четвертый квартал: перестройка
Ключевая ставка: 19↗21
Общая тенденция в поведении банков в четвертом квартале:
- увеличение первоначального взноса не только по льготным программам, но и по стандартной. В среднем до 50%
- повышение кредитной ставки на несколько процентов, что следовало за изменениями ставки ЦБ
В октябре у многих банков закончились лимиты по семейной ипотеке, однако позже были распределены новые и процесс возобновился. Из-за того, что такие ситуации стали происходить все чаще, Минфин разработал новый механизм распределения лимитов между банками, а также выделил большую совокупную сумму. А это значит, что приостановок выдачи льготных программ в грядущем году будет намного меньше.
19 декабря Владимир Путин отметил, что выдача льготных программ не должна приостанавливаться по причине исчерпания лимитов. Система должна быть максимально прозрачной, чтобы люди заранее знали, где могут взять ипотеку по семейной программе. Именно эту проблему должен решать новый механизм распределения. А о чем-то больше мы узнаем в следующем году.
Заглянем вперед
20 декабря ЦБ принял последнее в этом году решение по поводу ключевой ставки: она осталась на прежнем уровне — 21%. По прогнозам самого ЦБ, в 2026 году инфляция уменьшится до 4%. А это значит, что снижения ключевой ставки можно ждать уже в следующем году.
Также с 1 января 2025 года вступит в силу новый ипотечный стандарт, разработанный ЦБ. Цель — снижение сделок с высокими рисками. Предполагается запрет аккредитивов, кешбэков, комиссий за снижение ставки кредитования, а также рекомендации по сроку и сумме кредита.
С этими же задачами в 2025 году ЦБ планирует ввести макропруденциальные лимиты. Они должны будут сдержать рост закредитованности граждан и распределить риски. Менеджерам же застройщиков придется уделять еще большее внимание расчету ПДН у клиентов, чтобы сохранять высокий уровень одобрения.
Эвдемония
Эвдемония — счастье в философии, которое мы ощущаем, когда стремимся раскрыть свой потенциал. Поэтому перейдем к приятному. Итоги года подводят не только банки и застройщики, но и те, кто может их оценить. Пришло время немного порадоваться: посмотрите ТОПы и рейтинги застройщиков и похвалите себя за усердную работу в течение всего года.
В багаже девелоперов обширный опыт и лучшие практики, которые помогают им адаптироваться к любым ситуациям. А ипотека — незаменимый помощник в этом
ДВИЖ всегда рядом с вами и готов помочь преодолеть самые сложные времена. Поэтому давайте вместе готовиться к наступающему 2025 году и тем приятным и не очень испытаниям, которые он нам готовит. Новые препятствия — новые вершины
Помогаем закрывать на 21% больше сделок на том же трафике
Попробуйте ДВИЖ в деле
