Где лучше всего строить в Москве с потенциалом для коммерческой недвижимости

Тренды, локации и их особенности

Коммерческая недвижимость — неотъемлемая часть работы любого девелопера, особенно в крупных городах. Обеспечить жителей необходимой инфраструктурой, создать сценарий жизни и заработать — минимальные цели в планировании коммерции.

Елизавета Братищева, руководитель девелоперских проектов в строительной компании КРОСТ, поделилась своим опытом и рассказала, какие локации в Москве станут самыми выгодными с точки зрения потенциала коммерческой недвижимости.

‍

Планирование коммерческой недвижимости

Несмотря на события в мире и изменения на рынке, критерии выбора локации для коммерческой недвижимости остались те же. Единственное, что претерпело перемены — срок окупаемости. Он сдвинулся вправо. Если раньше коммерческую недвижимость считали приемлемой для инвестиций до 10 лет окупаемости, то теперь — до 12.

Интересно, что за последние пять лет влияние оказала не столько пандемия с отложенным спросом, сколько парковки. Их стали запрещать. Опустели Тверская улица и Кутузовский проспект. В дальнейшем при продаже коммерческой недвижимости парковки станут одним из определяющих факторов. Поэтому необходимо планировать их в самих жилищных комплексах и рядом — для тех, кто приехал в магазин, ресторан и т.д.

Планировать коммерческие помещения и их назначение необходимо заранее. Это не просто совет, а требование экспертизы. Например, чтобы разместить медицинский центр, лучше всего на этапе проектирования:

найти будущего арендатора и стейкхолдера
взять правильное техническое задание
спроектировать помещение вплоть до расстановки оборудования
и после отнести проект на экспертизу

Иначе все придется переделывать. Каждый вход и выход в экспертизу — деньги и время, которые не на нашей стороне.

Лучше изначально спланировать будущее помещение или сделать его максимально унифицированным.

Коммерческая недвижимость в 2025 году: как девелоперу создать востребованный продукт и привлечь инвесторов

Читать статью

Но если сделать еще один шаг назад в планировании, встает вопрос о размещении самого объекта или ЖК. Рассмотрим неоднозначные тренды и локации.

‍

Локации со 100% успехом

Высоким потенциалом для коммерческой недвижимости всегда обладают ЖК с большим количеством жителей. Все идет к тому, что торговые центры вымрут, а люди будут жить в полицентричном городе. Поэтому, где жилая недвижимость — там и потенциал для коммерческой.

Локации можно разделить на сроки:

10 лет — кластер «Южный порт». Для тех, кто готов ждать.
5 лет — район Раменки. Здесь ПИК уже в свободном доступе тендерит и продает свою коммерцию.
2-3 года — Шелепиха и Филевский парк

Все это места, где будет построено большое количество жилья бизнес-класса. Соответственно, и коммерческая недвижимость будет в цене. Также этому способствует инфраструктура — близость метро, водные артерии.

Появление таких крупных районов связано трендом на децентрализацию.

‍

Тренд на децентрализацию

Пятнадцатиминутный город — название тренда на децентрализацию, который невозможно не заметить в Москве. Кластерные районы обеспечивают все необходимое для жителей: офисные здания, отдых, спорт, медицина.

Живи, работай, отдыхай — и все внутри района

Способствуют такой миграции из центра не только застройщики, но и мэрия. Хорошо это заметно в развитии «Новой Москвы». Формируются новые крупные районы с развитой жилой и нежилой инфраструктурой.

Мне самой нравится этот тренд, выбор становится обширнее во всех смыслах. Больше не приходится ездить куда-то с дорогой в 1,5-2 часа как раньше

‍

Редевелопмент бывших промышленных зон

Следующий тренд — редевелопмент бывших промышленных зон. Редевелопмент промзон не только про коммерческую недвижимость. Жилая может проявляться в качестве апартаментов. У них достаточно хороший спрос и стоимость благодаря высоким потолкам, широким помещениям, качественным несущим перегородкам. Но эти же аспекты могут стать краеугольным камнем для девелопера.

Направление само по себе очень интересное, но дорогое, со своими ограничениями. Они проявляются и в статусе объектов культурного наследия, и в сложности планировок — ширина коридоров, лестниц.

Редевелопмент — больше про вызов для застройщиков. Результат может стать визитной карточкой, но заниматься этим лучше с профессионалами

‍

Застройка рядом с реновацией

Иногда возникает вопрос — стоит ли заходить в локации, где активно идет снос и новое строительство? У компании КРОСТ сейчас как раз строится объект с таким расположением. Разберем, что важно понимать про проекты реновации.

Помещения на первых этажах по площади точно такие же, как и на втором и третьем. Они достаточно небольшие. Чаще в таких помещениях размещаются небольшие магазины, салоны красоты, пункты выдачи.

Еще один минус — отсрочка по заселению в несколько лет после ввода в эксплуатацию. Например, в 2022 году продали коммерцию, в 2023 заселили. Объекты простаивают пустыми несколько лет. Скорее всего, такими помещениями управляют непрофессиональные операторы коммерческой недвижимости, которые купили их по скидке.

Крупные магазины и операторы понимают это и то, что у жителей реновации меньше возможностей и покупательский спрос. Поэтому они и арендаторы, выбирая между бизнес-классом и реновацией, остановятся на первом варианте и заплатят чуть больше.

Планируя объект около реновации, важно учитывать все нюансы и собирать информацию с помощью аналитического отдела. В ЖК можно закладывать крупный фитнес, большой магазин, бассейн. У таких объектов не будет конкурентов рядом, а спрос соседей — жителей реновации, будет перетекать к новому ЖК.

‍