Коммерческая недвижимость в 2025 году: как девелоперу создать востребованный продукт и привлечь инвесторов

Обсудили с Елизаветой Братищевой, руководителем девелоперских проектов в строительной компании КРОСТ

Коммерческая недвижимость в 2025 году продолжает сохранять статус одного из наиболее стабильных и востребованных классов активов на рынке. Спрос со стороны институциональных и частных инвесторов сохраняется высоким, а по прогнозам, до 2027–2028 годов рынок будет сталкиваться с дефицитом качественного предложения, что будет подталкивать цены и арендные ставки вверх.

Какой вывод можно сделать? Сейчас девелоперу особенно важно создать по-настоящему ликвидный продукт, который будет востребован и через несколько лет. В какую сторону смотреть — обсудили с Елизаветой Братищевой, руководителем девелоперских проектов в строительной компании КРОСТ.

Стрит-ретейл: универсальность и проходимость решают все

Одним из самых ярких трендов последних лет стал рост интереса к стрит-ретейлу на первых этажах жилых комплексов. Раньше самые дорогие помещения располагались на центральных улицах, но сегодня в фокусе инвесторов – новые районы с активной застройкой и высоким пешеходным трафиком.

Например, в Пресненском районе Москвы стоимость квадратного метра стрит-ретейла на первых этажах ЖК уже превышает миллион рублей. Причина проста: такие объекты универсальны, они подходят для арендаторов разного профиля – от ресторанов и кафе до сервисных компаний.

Важно при планировании ЖК продумывать, какими будут коммерческие помещения на первых этажах, например, у нас всегда предусмотрены:

— высокие потолки для ощущения масштаба

— различные нарезки помещений, в том числе и угловые помещения с несколькими входами

— развитая инженерная инфраструктура, в том числе профессиональные системы вентиляции и вытяжки

Это значительно расширяет спектр потенциальных арендаторов, начиная от ресторанного бизнеса и общественного питания и заканчивая специализированной розницей и сервисами.

Офисы с продуманной инфраструктурой

Второе направление с устойчивым спросом – офисная недвижимость. Особенно интересны офисы с небольшой нарезкой, где можно купить или арендовать отдельное помещение под работу бизнеса.

Опыт КРОСТ показывает, что успешный проект – это офисное здание с многофункциональной средой. Поколение офисных сотрудников меняется, например, зумерам особенно важно, чтобы в офисе был полноценный фитнес, разнообразные зоны досуга и рестораны.

В одном из наших проектов предусмотрены спортзал, кафе, фитнес, бьюти-сервисы и даже пространства для проведения мероприятий. Это решение повышает привлекательность объекта для арендаторов и помогает поддерживать высокую заполняемость.

Что важно учитывать? Транспортную доступность, парковочные места, удобную логистику внутри здания. Еще одна ключевая задача — оценка потоков людей и правильная организация пространства. Как будут работать лифты? Сколько людей будет обслуживать один этаж? Как правильно организовать логистику, доставку и так далее. Это всё требует четкого и детального планирования.

И, конечно же, не строить нельзя. До 2027–2028 будет дефицит качественной коммерческой недвижимости — офисов, складских площадей, light industrial. Нужно занимать активно развивать коммерческую недвижимость для комфортной жизни граждан.

Чтобы девелоперу легче войти на этот рынок, можно использовать инструменты господдержки, участвовать в проектах редевелопмента, создавать технопарки, которые активно поддерживаются государством.

Работа с клиентами и инвесторами

Кто сейчас заходит в коммерческую недвижимость, как инвестор? Если жилая недвижимость необходима всем, и покупатели могут не знать всех нюансов, то коммерческой недвижимостью интересуются профессионалы, у которых уже есть опыт в разных инвестиционных инструментах. Он понимает, что доходность в коммерческом сегменте выше, а риски окупаются за счет стабильного спроса.

Поэтому крайне важно:

— говорить с инвестором на языке цифр и фактов: доходность, срок окупаемости, сценарии выхода

— показывать готовность объекта к разным видам арендаторов

— демонстрировать опыт компании: успешные проекты, высокая заполняемость, долгосрочные контракты

И самое сложное — сдавать объект в срок и сдерживать обещания, которые ты дал своим будущим покупателям по качеству, отделке, коммуникациям и инфраструктуре.

Клиенты не задаются вопросами о цене, почему так дорого или дешево, они оценивают риски своих вложений и окупаемость. Также важно предлагать разные способы оформления коммерческой недвижимости:

— прямая покупка за собственные средства — чаще всего доступна профессиональным инвесторам. Особенно актуальна для стрит-ретейла на первых этажах: такие объекты часто продаются через закрытые торги с высоким входным билетом.

— покупка с привлечением ипотеки или рассрочки от застройщика — актуально для офисов и апартаментов, где девелоперы часто предлагают гибкие условия, несмотря на высокую ключевую ставку.