Крым: что происходит на рынке в одном из самых обсуждаемых регионов страны?
Директор по развитию партнерской сети «Бест Новострой» рассказал, как происходит развитие южного региона
С 2024 года новости о запуске новых объектов в Крыму не покидают наши новостные ленты. Государство активно поддерживает развитие региона, а крупные федеральные игроки все больше проявляют к нему интерес. Но что на самом деле происходит на рынке недвижимости в Крыму? Чтобы ответить на этот вопрос, мы пообщались с Борисом Малютиным, директором по развитию партнерской сети «Бест Новострой».
В этом материале обсудим, откуда появился спрос на недвижимость в Крыму, какие тренды развивают рынок и есть ли у региона перспективы для дальнейшего роста.
Что происходит на рынке в Крыму?
До 2024 рынок недвижимости в Крыму переживал не лучшие времена. Начало СВО в 2022 году, ожидаемо, замедлило его развитие, а в 2023 спрос на новостройки поддерживали только Херсонские сертификаты: жители Крыма продавали вторичку и приобретали новое жилье на первичном рынке. Но потом случился бум.
По сравнению с 2023, в 2024 количество сделок с недвижимостью в Крыму выросло в два раза. А если говорить только про рынок апартаментов, то почти в три. 2025 год держится на уровне прошлого. Можно назвать это стагнацией, но это стагнация именно на фоне бума: обвала рынка, который случился почти во всех регионах России после отмены господдержки, в Крыму не было.
Портрет покупателя
Важная особенность рынка — портрет покупателя. Первое, что стоит отметить, — бóльшая часть сделок межрегиональная. Спрос на рынке формируют не местные жители, а инвесторы и люди, которые хотят купить себе «дачу» на черноморском побережье. Вторая важная черта — возраст покупателей.
Молодежь преимуществ Крыма пока не понимает, поэтому основной покупатель остается возрастным. Однако это вопрос времени. Правительство привлекает интерес молодых людей к региону — тот же арт-кластер «Таврида», в который едут социально активные ребята. Потенциал работы с продвинутой молодежью с деньгами еще раскроется.
Выгодно ли сейчас заходить на рынок Крыма?
За время бума в Крым вышло уже около пяти крупных материковых застройщиков: ГК «Расцветай», ГК «Развитие», СК «Победа», ТОЧНО и NONAMEGROUP. И в ближайшее время мы наверняка услышим о выходе новых компаний.
При выходе стоит учитывать, что рынок постепенно идет к доминирующей доле агентских продаж. Исключение — локации, где строится жилье для внутреннего рынка республики. Если же брать только курортные объекты, которые в основном покупаются инвесторами, то это почти на 90% продажи через партнеров.
Какие тренды двигают рынок?
В 2025 году развитие рынка недвижимости в Крыму определяется тремя ключевыми трендами.
1. Различие между районами
Республика Крым — это большая территория, и рассматривать ее как единую точку будет неправильно. Ключевых района развития сейчас четыре: южный, западный и восточный берега и Севастополь. У каждого своя динамика.
В наиболее пассивном состоянии находится Севастополь. Генеральный план развития был принят всего несколько месяцев назад, плюс, в городе находится военная база. Пока продолжается СВО — район остается в зоне риска.
У южного и западного берегов более выгодные условия — это чисто курортные зоны. Именно они развиваются активнее всего, и постепенно западный берег начинает отбирать долю у южного.
2. Сервисные апартаменты
Значительную долю продаж в регионе занимают именно апартаменты. Отчасти это связано с тем, что коммерческая недвижимость менее чувствительна к ставке по ипотеке, а льготных программ просто не было и нет.
Второе преимущество такого формата — на берегу моря нельзя строить жилую недвижимость. Так, вся первая и вторая береговые линии, наиболее привлекательные для инвесторов локации, оказались завоеваны апартаментами. Количество сделок по ним только растет, и это главный драйвер продаж в регионе.
3. Бизнес- и премиум-классы недвижимости
Еще в 2023 году на бизнес- и премиум-сегменты приходилось всего 5–10% от всех сделок с недвижимостью в Крыму. В 2024 году этот показатель достиг 50%, а в Ялте появились даже объекты элитной недвижимости.
В этом году этот тренд продолжает развиваться, и есть все основания считать, что по итогам 2025 мы получим еще больше сделок такого типа.
Как будет развиваться рынок в ближайшие годы?
Будущее Крыма очень сильно зависит от поддержки государства, развития инфраструктуры и снижения политической напряженности. Но обо всем по порядку.
1. Участие государства
Если вспомнить Сочи, то без Олимпиады 2014 года развитие региона не достигло бы таких высот. И в этом плане поддержка государства — важный драйвер для любого региона нашей страны.
Крым — это территория, развитие которой лично курируется первым лицом государства. За последние годы в республике уже появилось несколько проектов, которые получают активную поддержку правительства: курорт «Золотые пески России», федеральная трасса «Новороссия», игорная зона в Ялте, яхтенная марина в Балаклаве.
Это то, что помогает местным властям и девелоперам развивать инфраструктуру региона. И именно локации, в которых находятся такие проекты, будут развиваться активнее всего.
2. Рост туристического потока
В соответствии с постановлением правительства Республики Крым от 2023 года, туристический поток в регионе должен вырасти с 4 до 14 миллионов к 2030. И пока что этот план выполняется: идет ежегодный прирост на 15–20%, и в 2025 году в регионе побывало уже от 6 до 6,5 млн человек.
Если рост туристического потока продолжится, то развитие гостевой недвижимости будет и дальше идти очень активно.
3. Недонаселенность региона
При снижении политической напряженности, которое уже наблюдается в конце 2025 года, Крым может стать новой миграционной точкой, как когда-то Краснодар. Территория республики достаточно большая, а проживает на ней всего 2,5 млн человек. По разным данным, в течение следующих 5 лет в Крым планируется переселить еще около 2 млн. А это — новый толчок к спросу на недвижимость в регионе.
Какие делаем выводы?
5 главных выводов о текущей ситуации в регионе, чтобы запомнить самое важное.
- Рынок недвижимости в Крыму в 2024 вышел на стадию активного роста и не обвалился после отмены господдержки.
- Несмотря на активную застройку прибрежных территорий, в регионе все еще есть интересные участки для девелопмента — выходить на рынок можно, но лучше это сделать через партнерскую сеть.
- Ключевые покупатели недвижимости в Крыму — инвесторы и люди, которые хотят купить себе «дачу» на черноморском побережье.
- Драйвер продаж в регионе — сервисные апартаменты, на которые приходится бóльшая часть сделок из-за их инвестиционной привлекательности.
- Рынок недвижимости в Крыму продолжит активно развиваться, пока идет поддержка со стороны государства и растет туристический поток.
Попробуйте ДВИЖ в деле
