«Кризис заставляет нас думать»: ценности Яны Борончук

Это шестой выпуск рубрики «Правила девелопера», а в гостях у редакции ДВИЖ Инсайтов — Яна Борончук, директор департамента продаж «Л1». Обсудили, как любой целеустремленный человек может стать топом в своей сфере, почему на рынке недвижимости сейчас все хорошо и за что нам всем стоит сказать спасибо кризисам. 

‍

‍

Путь героя

Сколько лет вы в девелопменте?

Уже 25 лет. Часть времени на стороне застройщиков, часть — в мире агентств недвижимости. 

А с чего все началось?

У меня два образования. По первому я инженер-строитель, а по второму — маркетолог. И мой путь на рынке начался именно с маркетинга на стороне застройщика: я изучала поведение покупателей, проводила опросы и исследования клиентских предпочтений.

Потом было АН «Невский синдикат» и снова много аналитики: ценообразование, конкурентная среда. Так что о рынке я знаю практически все. 

Следующие 12 лет я проработала в АН «Итака». Была директором аналитического центра и, по совместительству, директором по продажам по направлению «Новое строительство». На этом этапе к аналитике добавился консалтинг: мы проводили исследования для «Главстроя» перед запуском их проектов — «Северной долины» и «Юнтолово». 

А после я вернулась к работе у застройщиков. И уже почти 8 лет работаю в «Л1», возглавляю департамент продаж. В моем ведении маркетинговая оценка земельных участков, разработка продукта, аналитика, маркетинг и продажи. То есть в принципе все, что касается продукта, от создания до реализации. 

Главные достижения

Первое достижение — в далеком 2005 я фактически с нуля создала консалтинговый центр и смогла окончить курс CCIM (4 блока). И хотя не удалось получить финальный сертификат, но требования — провести исследование или продать недвижимость на миллион квадратных метров — я выполнила. Провела несколько крупных консалтинговых исследований: для «Главстрой», как я уже говорила, и для администрации Псковской области.

В целом, окончание этого курса CCIM — управление инвестициями в коммерческую недвижимость — дало мне большой толчок. Я переосмыслила отношение к оценке земли и коммерческой недвижимости, пониманию денег и их стоимости. Поняла для себя, как надо подходить к оценке инвестиций в недвижимость в целом. И, в принципе, рекомендую коллегам тоже пройти этот путь. 

Второе достижение — участие в выводе на рынок двух объектов «Л1». Для компании это были первые проекты за несколько лет, и я считаю, что они получились достаточно интересными. 

Полноценно оценивать мы их, конечно, будем, когда все реализуем. Но старт продаж «Антверпен», например, уже показал, что мы предложили рынку что-то необычное, интересное. Людям нравится. В «Загляденье» мы только-только открыли продажи, еще пока непонятно. Но я считаю, что он тоже будет интересен рынку и станет украшением Новоселья.

Главные факапы

Во время работы в «Итаке» я очень активно выступала на конгрессах, привлекала внимание к агентству и искала застройщиков, которые были бы готовы работать с нами на эксклюзиве. Так я познакомилась с представителями компании «Тареал».  

Начиналось все очень неплохо. Мы заключили эксклюзивный контракт, я организовала для них на базе агентства недвижимости отдел продаж. Но через какое-то время с проектом «Тареала» начались сложности, пошли задержки в строительстве. 

Агентство было связано эксклюзивными отношениями с застройщиком, и мы выполняли свои обязательства. Первая очередь была сдана, хоть и с задержкой. А вот дальше случились обиженные дольщики и банкротство «Тареала». Я в тот момент уже работала в другой компании, но все происходило на моих глазах.

Для меня это был очень важный опыт. Всегда надо иметь в виду, что партнеры, с которыми ты сотрудничаешь, могут не оправдать твое доверие.

‍

‍

Взгляды на жизнь

Любимый ЖК или здание

Для меня нет лучше города, чем Санкт-Петербург. И он хорош в том числе своей концепцией — она не завязана на каком-то отдельном здании, она идет целыми набережными и панорамами. 

Самые мои любимые места — район Невского проспекта и Дворцовая набережная с видом на стрелку Васильевского острова с Ростральными колоннами. А какое-то конкретное здание выделить сложно. 

Если брать современные здания, то мне очень нравятся ЖК «Привилегия» и Esper Club от «Евростроя» — очень красивые здания. Естественно, наш «Граф Орлов» с его чудесной аркой с пушками тоже радует глаз и украшает Московский проспект. 

‍

‍

Любимый город

Конечно, Санкт-Петербург.

Кто вас вдохновляет?

Мне нравятся спокойные, выверенные люди. Например, из медийных личностей — Ирина Хакамада. У нее спокойный, рациональный подход к жизни. Из политиков — Лавров. 

Из профессионалов рынка недвижимости я прислушиваюсь к мнению Екатерины Немченко, коммерческого директора «РСТИ». В свое время она консультировала проекты, в которых я была задействована. И вот у нее тоже есть эта рациональность, глубинное понимание происходящего. Мне очень нравится слушать ее доклады на конференциях.

Какая у вас главная цель?

Как профессионал, я хочу увидеть результат своих трудов — увидеть те жилые комплексы, в создании которых принимаю участие в «Л1», дождаться их полной реализации. И хочу, чтобы в какой-то момент я могла сказать, что этот большой проект на 200–300 тысяч квадратных метров реализовала в том числе и я, от начала и до конца. 

А личные цели — вырастить детей, которых у меня двое, и увеличить свое благосостояние. 

Что для вас успех?

Есть несколько факторов успеха. Признание в профессиональной сфере, когда тебя слушают и считают твое мнение экспертным, — это успех. 

Успех — это достойный проект, реализованный полностью от нуля до финиша

А если говорить в личном плане, то, наверное, это исполнение каких-то мечт. То есть для меня успех — условно, просторная квартира с панорамным видом на Неву, хорошая машина в гараже. Это некий, так сказать, денежный успех, который приходит в результате труда и успешной реализации профессиональных навыков.

Как вы справляетесь со стрессом?

Я не верю, что можно добиться успеха, не испытывая стресса по дороге. Особенно, если ты руководишь людьми или занимаешься созданием чего-то. Это всегда большая ответственность, а где ответственность, там и стресс.   

Каждый шаг в реализации проекта, каждое принимаемое решение в текущие дни неопределенности — это риск, потому что ты не знаешь на 100%, будет ли оно правильным и эффективным. Никто не знает. 

Для меня самое главное в работе со стрессом — отдых и возможность побыть одной. Почитать книжку или посмотреть фильм в полном одиночестве, привести мысли в порядок. Поэтому выходные я разделяю на два этапа: суббота — время с детьми, воскресенье — я одна. Максимум, один раз готова поговорить по телефону, чтобы сообщить, что я жива. 

‍

‍

Взгляды на профессию

Чем для вас является ваша работа? 

Работа занимает 90% моей жизни. И в таком случае это уже и увлечение, и хобби, и работа, и все подряд. 

Даже, например, в своем одиночестве я иногда думаю о работе: как назвать новый жилой комплекс, как его позиционировать, какой визуал сделать и так далее. И для меня это тоже отдых.

Главное, переключаться с одного на другое. Допустим, сегодня — менее любимая рутина: бумажки, отчеты, совещания. А  завтра — творчество. 

В чем ваша роль в компании?

Задача любой девелоперской компании — во-первых, получать прибыль, во-вторых, строить то, что будет нравиться людям и хорошо продаваться. Поэтому по положению и по вкладу моя роль — достаточно важная. Я отвечаю за создание качественного продукта и за продажи.

Моя цель чтобы все были довольны. Чтобы клиенты были с хорошей квартирой, компания — с хорошими продажами и рентабельностью, которые позволят дальше продолжать нашу деятельность.

В чем миссия вашего отдела?

Если говорить сухим языком, то наша цель — продавать в том объеме, в котором необходимо компании. При этом я стою во главе сразу нескольких отделов и у каждого есть свои задачи.

Например, отдел продаж должен подобрать клиенту идеальную квартиру и подходящий способ оплаты. То есть удовлетворить его потребность в качественном жилье на приемлемых условиях.

Если говорить про отдел разработки продукта, то их задача — создать такой проект, такой образ, который будет интересен рынку и покупателю и который оставит след в истории города.

Менеджер по продажам же думает вообще о других вещах: ему важны лучшие условия приобретения для клиента и сроки.

Какие качества вы цените в команде?

Ответственность, честность, трудоспособность, стрессоустойчивость и компетентность

Компетентность не совсем личное качество, но необходимый уровень профессиональных навыков должен быть. Человек должен разбираться в том, что он делает. Или иметь смелость, честность и трудолюбие, чтобы спросить и разобраться в вопросе. А не прятаться, как страус в песок, не скрывать от руководителя наличие проблемы.

Какими качествами необходимо обладать человеку, чтобы стать топом в вашей сфере?

Человек, который трудится и не жалеет своих сил и времени, всегда добьется успеха. Не бывает такого, чтобы целеустремленный и результативный сотрудник остался незамеченным. Руководители и собственники больше всего ценят как раз такую отдачу. 

Когда человек действительно живет тем, что он делает, когда он хочет не сделать как-нибудь, а добиться цели, все получается. Да, нужна еще и компетентность, но она приходит и сама со временем. Мы учимся у коллег, учимся у руководителей, учимся сами. 

Поэтому у каждого есть шанс. 

В чем главная проблема рынка недвижимости?

Я никаких проблем не вижу. Если мы возьмем Санкт-Петербург, то, как я и прогнозировала, потребность в жилье еще очень долгие годы не будет закрыта. Даже если считать условными 30 квадратными метрами на человека. Что может быть плохо с рынком, который нуждается в хорошем, качественном жилье. Нам еще пахать и пахать, строить и строить. 

В локальном плане, да, у нас есть взлеты, есть падения. Сейчас мы падаем. Но это не  первый раз, когда рынок теряет в объемах. В 2004–2005 мы просели на 40% в цене, 2008 вообще страшно вспоминать. Но на смену каждому падению приходит рост. 

Да, сейчас неплохо было бы разобраться с ипотекой — без нее никуда. Недвижимость в Петербурге, да и по всей стране, дорогая, и дешевле она не будет. Соответственно, нужны инструменты для клиентов, чтобы они могли эту недвижимость покупать. И рассрочка эту проблему, конечно, не решает. 

Поэтому просто ждем, когда экономическая ситуация снова наладится.

Как не разлюбить девелопмент, когда рынок постоянно подкидывает новые вызовы?

Каждый год понимаешь, что прошлый год был еще неплохим, да? 😊

Цикл девелопмента довольно длинный, если брать от самого начала до конца реализации крупного проекта (КОТ), лет 7-8 точно будет. И за это время случается и хорошее, и плохое. Приходится придумывать новые акции, новые шаги.  

Если бы все было спокойно, все сидели бы ровно и никто бы не придумывал новых фишек для покупателей, мозг бы не работал. А сейчас везде кипит бурная деятельность: как поднять продажи, как зацепить зумеров, как понять психологию нового поколения. И вот, сидим, изучаем. 

Без чего не может быть рынка недвижимости?

Первое — это потребность в продукте. Второе — желание бизнеса заниматься девелопментом. 

Без рентабельности проектов не будет и желания строить новое, поэтому эти две вещи плавно перетекают одна в другую.