Спасибо, что выжили, или как прошел 2026 год для девелоперов
Вспоминаем основные события на рынке недвижимости
.webp)
Каждый год — испытание, каждый год — поиск новых решений. В 2024 — отмена Господдержки и эмоциональные качели с семейной программой; в 2025 — высокая ключевая ставка и усложнение процессов. Ни один год не дает расслабиться и заставляет девелоперов держать себя в форме.
Вспомним, что происходило на первичном рынке недвижимости в 2025 году вместе.
Первый квартал: январь, февраль, март
Ключевая ставка: 21
Задел 2024 года — высокая ключевая ставка и сокращение льготных программ. Эти факторы сильно повысили стоимость ипотеки и снизили ее долю, которая когда-то доходила до 90%.
Год начался со вступления в силу нескольких изменений.
Во-первых, с 1 января вступили в силу изменения ФЗ-214. Сократился минимальный срок гарантии на отделку с 3 лет до 1 года, а максимальная сумма по иску дольщика теперь составляет 3% от цены договора. Такие изменения должны сократить уровень потребительского терроризма, который предавался активной огласке в 2024 году.
Во-вторых, запрет, который с 1 августа 2024 года действовал на территории Москвы, 1 января распространился на всю Московскую область. Он устанавливает минимальную площадь для квартир:
- студии и однокомнатные квартиры — 28 кв.м
- двухкомнатные квартиры — 44 кв.м
На этом законодательная часть не заканчивается. С началом года выросли госпошлины по регистрационным действиям, а с 1 марта вступил в силу переход на обязательное электронное взаимодействие с Росреестром для юрлиц.
Параллельно с этим в силу вступил новый ипотечный стандарт. Основные изменения коснулись аккредитивов, кешбека, субсидий и рекомендаций по сроку и ПВ.
Второй квартал: апрель, май, июнь
Ключевая ставка: 21→20
В апреле начали действовать макропруденциальные лимиты, которые призваны регулировать структуру ипотечного кредитования, снижая долю рискованных займов. Еще больше внимания стало отходить:
- первоначальному взносу,
- сроку кредитования,
- и ПДН
Чтобы не терять клиентов в такой ситуации, девелоперам необходимо еще тщательнее работать с их кредитной нагрузкой. Беспроигрышный вариант — исправить ситуацию еще до отправки заявки в банк. Для этого необходимо самостоятельно провести все необходимые расчеты, например, с помощью инструментов ДВИЖа, и проработать ПДН.
Параллельно с этим, из-за высокой ставки по ипотеке, многие из девелоперов продолжали пополнять свой портфель рассрочкой. Рассрочка — действительно полезный инструмент, который помогает привлекать клиентов, но без должного контроля он ведет к серьезным рискам.
ДВИЖ Скоринг — еще один инструмент, который помогает контролировать финансовое состояние клиента. Он работает не только с ипотекой, но и с рассрочкой. Менеджеры могут отслеживать, как меняется финансовое здоровье клиента, и не упустить момент, когда ситуация начнет ухудшаться.
- Делаем проверку 15+ параметров на банковском уровне
- Помогаем вернуть отказников в воронку продаж
- Перепроверяем клиентов каждый месяц, чтобы не пропустить красные флаги
Негативные последствия подтверждает статистика. В мае процент отказов достигает рекордных процентов — 31,6%
.svg)
Немного о законе
30 мая вступили в силу новые штрафы за утечку персональных данных, согласно ФЗ от 30 ноября о внесении изменений в статью 13.11 КоАП РФ. Подробности разобрали в отдельной статье.
Про банки
Насыщенный на события май также порадовал отменой комиссий по льготным программам от ВТБ и Сбербанка. Таким образом, в июне сложилась следующая ситуация по количеству заявок, но она не сильно отличается от предыдущих периодов:
Мы не ожидаем каких-то концептуальных изменений в этом сегменте. Отмена комиссий никак существенно не повлияет на ситуацию, потому что при текущем значении ставок по рыночной ипотеке другого трафика, способного заместить семейную ипотеку, в системе просто нет. Банки придумают новые способы выхода в положительную маржинальность.
Опять же, будут банки, закручивающие гайки по госпрограммам, и трафик будет переходить к их конкурентам
Третий квартал: июль, август, сентябрь
Ключевая ставка: 20→18→17
Может показаться, что рынок движется без особых потрясений. Но только до момента, как вы перенаправите свой взгляд внутрь, а конкретнее на отделы продаж и ипотеки.
- С одной стороны, период замедления отлично подходит для работы с операционкой,
- с другой — нельзя упускать ни одного из своих клиентов.
Как показало большое исследование отделов продаж девелоперов от ДВИЖа, чаще ситуация неутешительна:
Каждый пятый девелопер не перезванивает клиентам
.webp)
Если говорить про ипотеку, то за третий квартал произошло следующее:
- с 1 июля 2025 года ЦБ снизил макропруденциальные надбавки по новым ипотечным кредитам,
- с 1 июля вступила в силу еще одна часть нового ипотечного стандарта — запрет на комиссию от самих заемщиков,
- с 7 августа банки начали получать повышенные компенсации за льготные программы: «Семейная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека».
И, наконец-то, ключевая ставка снизилась на 4 процентных пункта в сравнении с началом года.
Четвертый квартал: октябрь, ноябрь, декабрь
Ключевая ставка: 17→16,5→16
Четвертый квартал позволил девелоперам в спокойном режиме закрывать год. Среди итогов года следующие выводы:
- вырос цикл сделки
- клиент стал умнее и изобретательнее
- ипотека все еще занимает важную роль в структуре продаж
.webp)
Из интересных событий нельзя не отметить нашумевший «эффект Долиной», который сильно повлиял на вторичный рынок.
Декабрь же буквально стал подарком, многие девелоперы отмечают рост продаж в конце года.
Во-первых, изменились условия в программе «Дальневосточная и арктическая ипотека». Теперь льгота доступна для многодетных семей, в которых третий или последующий ребенок родился после 1 января 2024 года. При этом снимается возрастной лимит. Кроме того, расширена категория для работников государственных и муниципальных образовательных организаций.
Во-вторых, ключевая ставка снизилась до 16%. А значит, и ипотека будет становиться доступнее.
Немного о будущем
2026 году не будет сильно отличаться от текущего. Девелоперы продолжают налаживать работу внутри, работать над продуктом и сервисом и гордо держать планку.
Но что мы точно знаем — изменятся условия семейной ипотеки. С 1 февраля 2026 года одна семья сможет получить только одну программу в формате семейки. Все из-за того, что теперь супруги должны будут выступать созаемщиками в договоре. Это снизит не только количество жилищных кредитов на одну семью, но и ставшие популярными донорские ипотеки.
Общие итоги
Основные события года — это:
- макропруденциальные лимиты, из-за которых вырос процент отказов
- и сниженная к концу года ключевая ставка
А девелоперы, как всегда, адаптируются и выходят к новым результатам. Главное для них сейчас:
- контролировать распределение инструментов в портфеле
- качественно прорабатывать клиентов и их потребности
- и продолжать двигать отрасль вперед
В 2025 году рынок перестал расти за счет инструментов и начал выживать за счет качества
За последние пять лет девелопмент преодолел немало испытаний. Секрет прост: девелоперы закрывают глаза на конкуренцию и выбирают сотрудничать, обмениваться опытом и обучаться друг у друга. Любая трудность по зубам опытным руководителям на рынке недвижимости.
И помните, ДВИЖ всегда рядом и наше плечо поддержки доступно круглый год
Главное в графиках
.svg)
Попробуйте ДВИЖ в деле
