«Девелопмент — это образ жизни»: ценности Михаила Гущина

Это седьмой выпуск рубрики «Правила девелоперов», в которой мы общаемся с топами в индустрии, смотрим на рынок, профессию и ценности их глазами и делимся с вами. Новый гость нашего интервью — Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту RBI. Обсудили, в чем особенность рынка недвижимости в России и какими знаниями необходимо обладать, чтобы работать в сфере.

‍

‍

Путь героя

Сколько лет вы в девелопменте? 

С 2006 года

С чего все началось?

В то время у меня в недвижимости работали знакомые, которые сказали, что маркетологи в этой сфере очень много зарабатывают. А я по первому образованию социолог, с этого все и началось. 

Сначала я работал в крупной компании «Строймонтаж». У нее был главный офис в Санкт-Петербурге, филиалы во Франции и Москве (последний стал самостоятельной организацией «Миракс»). В «Строймонтаж» я занимался исследованиями и проектами жилой недвижимости. Тогда строительная отрасль только начала активно развиваться. 

После у меня появился большой интерес к региональному рынку, и я пошел работать в компанию «Макромир». За полтора года объездил около 40 регионов. Это важный опыт, который помогает видеть как серьезно изменился рынок недвижимости за 20 лет.

Потом я ушел в компанию Knight Frank. Для меня это был большой шаг, потому что еще когда учился в университете, я хотел работать в консалтинге. Здесь я построил карьеру руководителя отдела стратегического консалтинга и продолжил свою связь с девелопментом. Я работал с известными проектами Санкт-Петербурга: «Новая Голландия», «Невская ратуша», «Охта центр», огромное количество жилых домов.

И в 2013 году я пришел в Группу RBI, где нахожусь до сих пор. Прошел путь с позиции руководителя отдела развития продукта до сегодняшней должности. 

Почему девелопмент, а не другая сфера? 

Наверное, это логичное развитие карьеры консультанта. Когда ты работаешь консультантом, ты делаешь много проектов, но, как правило, они достаточно короткие. Мне еще повезло, что помимо классических отчетов с анализом рынков и рекомендациями было много работы с архитекторами и сопровождением разработки проектов.

Когда ты год-два занимаешься большим и интересным проектом, ты им живешь. И, конечно, хочется видеть результат. В этом плане девелопмент — уникальная сфера, потому что мы создаем то, что будет жить еще не одно десятилетие. Тем более, что RBI отличается своим подходом, здесь проекты создаются для людей, для города, так чтобы в будущем эти дома были достойными образцами архитектуры нашей эпохи.

При случае, прогуливаясь по городу, даже показываю друзьям проекты, над которыми работал с архитекторами. Появляется особое чувство, когда ты причастен к созданию чего-то значимого — это и было для меня основной мотивацией перехода из консалтинга в девелоперскую компанию.

3 главных достижения

Первое достижение — крутая команда. Я уже долго работаю в компании и все мои сотрудники растут вместе со мной. Мне нравится видеть, что даже те, кто работают руководителями уже 10-15 лет, продолжают расти с нами. Мои сотрудники стремятся развивать свои возможности, чему способствует не только врожденная тяга к изучению нового, но и накапливаемый опыт, и особенно глубокое обучение, которое дает компания RBI: по управлению персоналом, собственной осознанности, своим собственным временем и так далее. Профессиональный и личностный рост часто заметен у коллег даже на короткой дистанции в год-полтора. Для меня команда, которая сейчас работает со мной, — самое главное достижение за прошедшие годы. 

Второе достижение — трансформация. Проект, который мы создаем, меняет лицо Петербурга к лучшему.

Третье достижение — в том, что я до сих пор не разучился получать удовольствие от самых простых вещей в жизни: от прогулки по городу, от возможности дойти до Невы и посидеть у воды, от общения с детьми. Могу для удовольствия пойти поиграть в баскетбол или пойти посмотреть матч во дворец спорта. Многие теряют возможность радоваться таким простым вещам, поэтому для меня очень важно, что у меня такая способность остается.

3 главных факапа

Профессиональный факап, как мне кажется, для любого в сфере девелопмента — это не сделал то, что мог бы, что-то не купил в подходящий момент, упустил возможность, связанную с кратным ростом компании. В какой-то степени это факап.

Касательно второго, иногда я жалею, что не пошел получать MBA в тот момент, когда это было возможно. Я надеюсь исправить это в будущем, но иногда начинаю сомневаться, есть ли необходимость такого образования в текущий момент.  

Третий факап — всегда идти проверенным путем. За долгое время работы в отрасли появляются проработанные схемы и опыт, но иногда нужно останавливаться и искать новые пути. Года 3-4 назад я начал замечать, что являясь топ-менеджером, стал себя ограничивать в поиске новых решений. Сейчас я принудительном заставляю себя думать, что можно сделать по-другому в каждом моменте, менять привычные сценарии.

‍

‍

Взгляды на жизнь

Любимый город

Я много где был и по работе, и не по работе, и, на мой взгляд, Санкт-Петербург — один из лучших городов мира с точки зрения жизни и работы. Меня вдохновляет его архитектура. Потеплее бы только, хотя, когда это начинает напрягать, можно улететь ненадолго в теплые края. 

Любимый ЖК или здание

Конечно, это Левашовский хлебозавод — пример крайне бережной реконструкции. А самым интересным готовым проектом на текущий момент считаю дом Futurist. Впрочем, мы сейчас делаем несколько проектов, которые, я уверен, станут моими любимыми. Это дома «МИРЪ» и «Визионер». 

‍

‍

Еще, не про здания, но я люблю панораму на ЗСД.

‍

‍

Кто вас вдохновляет?

Жена 

Что для вас успех?

Он у каждого в голове. Можно сказать, человек сам является мерилом успеха. Для меня успех всегда сопровождается легкой неудовлетворенностью и желанием достичь большего.

Какая у вас главная цель? 

Ответ про главную цель примерно такой же. Цель в жизни не одна. Если говорить про меня, это — постоянное движение вперед.

Как вы справляетесь со стрессом?

Мне помогает хобби, спорт и общение. Я люблю парусный спорт, стрельбу из пистолета и винтовки, и, когда есть время — длительные пешие прогулки в лесу.

‍

‍

Взгляды на профессию

Чем для вас является ваша работа?

Я счастливый человек. Девелопмент для меня — это возможность делать то, что мне нравится и получать за это деньги. Девелопмент — и работа, и образ жизни: страстное увлечение, от которого я получаю удовольствие. 

В чем цель вашей компании?

Наша цель — не просто строить квадратные метры, а делать проекты, от которых захватывает дух. Как девелопер, мы хотим кратно вырасти. В этом году мы планируем запустить около семи проектов, причем не только в Санкт-Петербурге. Мне кажется, сейчас у RBI самые амбициозные планы.

В чем ваша роль в компании?

Поскольку я вице-президент коммерческого блока, отвечающий за продукт и его продвижение, то мои сотрудники непосредственно участвуют в процессе создания продукта. Мы постоянно смотрим на экономическую модель, оцениваем результат и на какую маржу работает компания. Дальше мы разрабатываем маркетинговую стратегию, где определяем, кто наш клиент, что мы должны для него делать, что предложить. После мы работаем с рекламой и начинаем продавать.  

Поэтому с точки зрения функционала и вклада в цели, наша роль — одна из ключевых. А с учетом того, что RBI — премиальная компания, которая делает премиальные продукты и получает повышенную маржинальность, то коммерческая часть становится одной из наиболее важных. 

Какими качествами необходимо обладать человеку, чтобы стать топом в вашей сфере?

Интеллект, стремление идти вперед, очень много энергии и структурированность мышления. 

С чего лучше начать свой путь в девелопменте?

Я думаю, что можно пойти в тот же консалтинг. Понятно, что сейчас международных компаний меньше, но это хороший карьерный трек. В консалтинге ты очень много работаешь, получаешь опыт и определенный взгляд на девелопмент. 

С точки зрения самого девелопмента я бы точно рекомендовал тем, кто начинает свой путь, разобраться, что такое экономическая модель. Как она формируется, какие основные факторы влияют на результат девелоперского проекта, каким образом строится инвестирование в недвижимость, каков результат и как он трактуется. Где бы вы ни работали — в маркетинге, в строительстве, в какой-то из сфер, касающихся девелопмента, важно понимать базовые вещи.

Знания — важное звено, которое позволит вам говорить на одном языке в начале пути. Например, не просто как получить лиды в маркетинге, а каким образом это все влияет на финальный результат проекта.  

В чем главная проблема рынка недвижимости?

Недавно мы делали большую аналитику по базе, которая накопилась за 30 лет существования компании. Как один из выводов — рыночные законы спроса и предложения, которые прописаны в учебниках по экономике, оказывают меньшее влияние на рынок недвижимости, чем нерыночные. И каждый раз эти нерыночные факторы улучшают ситуацию, что в целом хорошо.

Из этого вытекает проблема. С одной стороны, у нас отсутствует возможность долгосрочного прогнозирования с упором на объективные факторы. С другой стороны, благодаря этому мы как девелоперы получаем все апсайды и потенциальные рывки с точки зрения результата экономических моделей. Однако, если неверно предсказать резкий рост или падение и проект попадет в промежуток небольшой депрессии, результаты могут расстроить. 

Как распознать хороший проект?

Хороший проект там, где хороший IRR

Но, деньги, конечно, не единственный фактор. У нас есть замечательный петербургский архитектор Евгений Герасимов, и он говорит, что хороший дом — это тот дом, который красиво стареет.

Поэтому вторая составляющая — продуманность архитектуры. Как дом выглядит, когда он построен, и что с ним случится через 5-10 лет. На некоторые дома через 10 лет эксплуатации без слез не взглянешь, а некоторые выглядят по-прежнему прекрасно. Например, когда я вижу дома, которые строили финны в 1910-е годы в Карелии, например, в Сортавале, я вижу, что они по многим продуктовым параметрам не уступают современным. Да даже некоторые дома в Санкт-Петербурге, построенные в предыдущие века, в том числе XVIII-XIX вв., сейчас выглядят хорошо. Все это складывается из того, как здание построено, из каких материалов, с каким вниманием к деталям. 

Третий фактор — инженерная составляющая проекта. На какой бы позиции вы ни находились, нужно понимать как воплотить в реальность красивый проект. И понимать вы это должны уже на старте. Для этого, конечно, необходимо обладать широким кругом знаний и инженерным мышлением.

Как компания справляется с новыми вызовами рынка?

У нас был опыт старта проектов в разные периоды: и в COVID-19, и в сентябре 2022 года. У нас нет ситуаций, когда мы ожидаем какого-то тренда рынка. Мы уверены в том, что мы делаем, пока наши клиенты возвращаются к нам снова и снова. 

Маркетинг каких девелоперов вы считаете эталонным?

Если не брать RBI, мне нравятся MR Group, как они подали и сделали ЖК Nicole — достаточно качественная и интересная работа. И, в целом, мне нравится, какие маркетинговые кампании делает «Донстрой». 

Без чего не может быть рынка недвижимости?

Без людей, которые его делают, и капитала

Суть в том, что за последние пару лет мы рассматриваем международную деятельность, и во многих странах и городах девелопмент схож. За рубежом, в России, в Петербурге, в Москве он одинаков с точки зрения выполнения правильных шагов. И ни на одном из этих шагов не обойтись без квалифицированных людей. 

Вторая составляющая — это деньги, капитал, который вы инвестируете в девелопмент. 

Таким образом, залог успеха на рынке недвижимости — капитал и правильные люди.

Если бы не девелопмент, то что?

Очень широкий спектр действий. Меня привлекает консалтинг и сфера инвестиций, но они, скорее всего, тоже были бы связаны в том или ином виде с девелопментом. 

Еще я очень люблю оранжевые вина, про них мало кто знает. Я бы с удовольствием занимался таким виноделием и продвигал бы локальную марку, сочетая это с инвестиционной деятельностью.